La Sentencia 828/2026, de 29 de mayo, reconoce la legitimación de una cooperativa de enseñanza para reclamar por defectos constructivos en un colegio construido sobre suelo público. La condición de concesionaria no impide ejercitar las acciones de la Ley de Ordenación de la Edificación cuando la entidad ha asumido la promoción de la obra.
El origen del conflicto en un colegio concertado
El litigio tiene su origen en la construcción de un colegio concertado en San Martín de la Vega, Madrid. La cooperativa Colegio …., anteriormente denominada ….. Sociedad Cooperativa Madrileña, obtuvo una concesión administrativa para construir y gestionar el centro sobre parcelas públicas durante 75 años.
La cooperativa asumió la promoción del edificio, obtuvo las licencias y contrató la construcción bajo la modalidad de llave en mano. Tras detectar defectos en la instalación eléctrica, realizó reparaciones y reclamó a los agentes de la construcción el importe de los trabajos.
La discusión sobre la legitimación para reclamar
Los tribunales inferiores habían negado a la cooperativa legitimación para ejercitar las acciones de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), porque no era propietaria del terreno. Consideraron que únicamente podía reclamar por la vía contractual frente a la constructora.
El Tribunal Supremo rechaza que la ausencia de propiedad del suelo impida, por sí sola, el ejercicio de las acciones previstas en la LOE. La Sala atiende a la posición real de la cooperativa como promotora y concesionaria de una obra pública.
La posición jurídica del concesionario y autopromotor
El artículo 9 de la LOE considera promotor a quien decide, impulsa, programa y financia las obras de edificación. En este caso, la cooperativa había asumido esas funciones y contaba con facultades de uso y explotación del centro durante un plazo prolongado.
La sentencia también examina las obligaciones de ejecución, conservación y explotación derivadas de la normativa de contratación pública aplicable. Estas responsabilidades justifican equiparar al concesionario que promueve la obra con su dueño a los efectos de reclamar por defectos constructivos.
Una interpretación que evita la desprotección
La Sala explica que una interpretación estrictamente formal de la legitimación dejaría a determinados concesionarios sin la protección específica de la LOE. Esa consecuencia sería especialmente problemática cuando las obras se contratan llave en mano y los profesionales técnicos no mantienen una relación contractual directa con el concesionario.
El criterio judicial se apoya en una lectura funcional de la legislación y en la necesidad de evitar restricciones injustificadas al ejercicio de acciones de responsabilidad por defectos de edificación.
Qué resuelve realmente el Tribunal Supremo
La Sentencia 828/2026 estima los recursos de la cooperativa y reconoce su legitimación para ejercitar las acciones de la LOE, además de la acción contractual. Ordena que las actuaciones regresen al juzgado para examinar las pretensiones formuladas contra los agentes de la construcción.
La resolución no declara todavía acreditados los defectos ni determina la responsabilidad de los demandados. Esas cuestiones deberán resolverse tras el correspondiente examen judicial del fondo del litigio.
Consecuencias jurídicas y conclusión
El pronunciamiento resulta relevante para cooperativas y otras entidades que construyen y explotan instalaciones sobre suelo público mediante concesiones administrativas. La titularidad del terreno no constituye necesariamente el único criterio para determinar quién puede reclamar por defectos constructivos.
La aplicación de esta doctrina dependerá de las facultades y obligaciones asumidas en cada concesión. Desde Sacristán & Rivas Abogados ofrecemos asesoramiento jurídico en derecho cooperativo y responsabilidad civil para la defensa de los derechos de empresas y particulares.